Почему жилье такое дорогое в Уфе и Башкирии? Почему растут цены в 2023?

Обеспечение населения жильём, соответствующим всем современным стандартам, является одной из актуальных задач любого государства, и Россия не является исключением. Однако рост цен на недвижимость в 2023 году становится существенной преградой для множества россиян, мечтающих обзавестись собственной квартирой. Причин, по которым это происходит несколько, и одна из них – выбор в пользу первичного рынка.

На текущий день особой популярностью пользуется строящаяся недвижимость, которая значительно дороже вариантов, предоставляемых на вторичном рынке. Аналитики отмечают, что разница доходит до 30%. Но почему жильё такое дорогое? Не уменьшающийся спрос покупателей, готовых ждать несколько месяцев или лет до завершения строительства, чтобы въехать в абсолютно новую квартиру, вряд ли позволит этим показателям выровняться.

Актуальность темы дороговизны жилья определяется несколькими факторами. Чтобы понять, почему растут цены на недвижимость, необходимо оценить всю ситуацию. Сегодня в сфере жилищного строительства и на вторичном рынке имеются определённые трудности, вызванные накопившимися проблемами. Во многих регионах люди сталкиваются с высоким уровнем износа жилых строений, низким качеством инфраструктуры. Имеются противоречия между теоретическими выкладками и практическими мерами, из-за чего для ряда граждан приобретение своего недвижимого имущества остаётся недоступным.

Выяснение причин, по которым квартиры постоянно становятся всё дороже, а также способы решения данной проблемы, становится всё актуальнее для рядовых граждан, желающих обзавестись собственной недвижимостью. Ситуация на современном рынке недвижимости зависит от множества факторов, влияющих на стоимость квартиры, понять которые поможет рассмотрение принципов формирования цен и определение факторов, оказывающих на них наибольшее влияние.

Рыночные факторы, влияющие на цены жилья

Одним из важных рыночных факторов, от которого зависит рост цен на недвижимость, является наличие спроса и предложения. Логичным является тот факт, что чем больше показателей, тем дороже становятся квартиры, ведь в этом случае продавцы получают возможность выставить большую цену, не опасаясь, что покупатели не заинтересуются подобным вариантом. Контролировать ситуацию могут и застройщики, которые устанавливают цены на новое жильё. Количество новостроек, в свою очередь, позволяет держать под контролем ситуацию на первичном рынке недвижимости.

Важным инструментом, помогающим гражданам решить жилищные проблемы, является ипотека, которая также является одним из важных критериев, объясняющих, почему дорожают дома и квартиры. Исследования показывают, что изменения процентных ставок оказывает влияние на стоимость квартир. Так, по данным экспертов, имеется прямая связь между повышением стоимости недвижимого имущества и количеством выданных ипотечных кредитов. Иными словами, чем больше покупателей готовы оформлять ипотеку, тем стабильнее становится рост этой услуги.

Учитывая, что для многих граждан это единственный способ обзавестись своей недвижимостью, маловероятно, что ситуация на рынке изменится в ближайшее время. На текущий момент ипотечное кредитование остаётся достаточно выгодным, так как люди получают возможность приобрести жилью сразу, не выплачивая за него всю сумму. Согласно статистическим данным, порядка 45% всех строящихся квартир приобретаются в ипотеку, из-за чего происходит автоматическое повышение цен, так как это выгодно застройщикам.

Влияние внешней политики РФ

Текущая ситуация, вызванная взлётом курса валют вследствие того, чего нельзя называть «СВО», наложения ограничивающих экономику РФ санкций, значительно повлияла на повышение цен на недвижимость. В первую очередь это вызвало подорожание стройматериалов и других товаров. Так, в марте 2022 года их стоимость увеличилась, в среднем, в полтора раза, однако позже, благодаря переориентированию рынка на внутреннее предложение и изменение логических цепочек, ситуацию удалось частично выровнять, однако, по прогнозам экономистов, тенденция повышения себестоимости в ближайшее время сохранится, хотя резких скачков уже не ожидается.

По данным Росстата первый квартал 2022 года стройматериалы подорожали на 10%. А если взять реальный, а не официальный процент подорожания, то цифры доходят до 30-50% (источник – Банки.ру). Поскольку даже при условии производства на территории России бóльшая часть предприятий зависит от оборудования, изготовленного за рубежом. Таким образом становится понятно, почему цены на жильё растут, в особенности, когда речь идёт о новостройках.

Одной из причин роста цен на недвижимость стало снижение инвестиционного рейтинга России, а также введённые ЦБ РФ валютные ограничения. Говоря простыми словами, иностранцы больше не будут покупать недвижимость в России и делать существенный вклад в экономику страны. Экономические санкции против крупнейших государственных корпораций и лиц, в свою очередь, ограничили возможности для инвестирования Россией в других странах и заключения контрактов с инвесторами. Это стало причиной появления дополнительных рисков, поскольку появилась необходимость исключить вложения в неликвидные проекты. Как следствие, значительно выросла конкуренция, а желающие вложить свои деньги в недвижимость стали делать это гораздо тщательнее, чтобы исключить приобретение жилья, не соответствующего запросам, а квартиры стали выставляться на продажу сразу по максимальной стоимости.

Что касается простых граждан, то на первый взгляд, решение по валютным депозитам напрямую коснулось их только на рынках элитного жилья, где встречаются расчеты в иностранной валюте. Фактически же ситуация также объясняет, почему дорожают квартиры. В текущей ситуации люди потеряли уверенность в сохранности имеющихся накоплений и начали искать альтернативные источники для вложения средств. Это вызвало повышение спроса на недвижимость, а значит и повышение стоимости. Стоит отметить, что, по данным некоторых риелторов, значительного влияния на дороговизну недвижимого имущества подобная активность населения не оказала, тем не менее интерес к недвижимости также стал одним из факторов, из-за которых она стала дороже и продолжает расти в цене.

Регулятивные факторы, влияющие на цены жилья

Помимо политической и экономической нестабильности, оказывающей негативное влияние на российский рынок недвижимости, на стоимость жилья влияет законодательство, регулирующее ситуацию с недвижимостью. Конечно, напрямую государство не устанавливает цены, однако действующие законы, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, косвенно воздействуют на стоимость приобретаемой квартиры. Мнения экспертов о существующей законодательной базе не всегда совпадают, однако ясно, что ограничения, запреты и налоговые вычеты являются частью факторов, влияющие на итоговою цену жилого помещения.

Правовой режим недвижимого имущества порождает различные нюансы собственности, от которых также зависит, сколько придётся заплатить за новую квартиру. Поскольку любое здание связано с землёй, процедура приобретения жилья затрагивает и земельные правоотношения, к которым относится долевое строительство и кадастровая оценка. Их изменения также объясняет, почему цены на недвижимость растут. Сейчас, в 2023 году пройдёт массовая переоценка кадастровой стоимости, учитывающая все объекты капитального строительства. В соответствии с законом она коснётся всех зданий, зарегистрированных в Едином государственном реестре. По аналогии с предыдущими изменениями эксперты прогнозируют, что квартиры и дальше будут дорожать, а предположительная их стоимость увеличится на 25%.

Также увеличение рыночной стоимости жилья зависит от роста налогооблагаемой базы. Нестабильная экономическая ситуация вызывает у людей опасения, что в ближайшем будущем начисления станут больше, однако уже сейчас налоги на недвижимость в некоторой мере определяют её стоимость. Увеличивающаяся налоговая нагрузка становится причиной повышения арендной платы, так как собственники стараются таким образом компенсировать часть трат. По этой же причине становятся дороже квартиры, однако стоит отметить, что на фоне других факторов имущественное налогообложение не оказывает существенного влияния на рост цен, хотя и вносит свою лепту в этот процесс.

Оставьте заявку и мы поможем подобрать и купить жилье в Уфе и пригороде

Инфраструктурные факторы, влияющие на цены жилья

При выборе жилья покупатель всегда обращает внимание на территориальное расположение квартиры, её близость к общественному транспорту и благам цивилизации. В больших городах, где загруженность дорог стала привычной проблемой, этот критерий становится едва ли не главным при выборе. Разумеется, это отразилось и на стоимости квадратных метров, причём не только на первичном, но и на вторичном рынке. Люди готовы переплачивать, чтобы поселиться ближе к транспортным развязкам, позволяющим существенно сократить время езды до работы, до развлекательных заведений.

Исследование Высшей школы экономики, проведенное в 2017 году, показало, что люди гораздо охотнее приобретают жильё рядом с элитными школами, престижными вузами и поликлиниками. В среднем, такое соседство добавляет 3% к имеющейся стоимости и также даёт представление о том, почему в этих районах цены на квартиры такие высокие. Данная тенденция наблюдается практически во всех городах России. Практика показала, что наличие крупного научно-образовательного центра (ВУЗы, колледжи) в шаговой доступности привлекает потенциальных покупателей, которые согласны платить за квадратные метры больше стандартной стоимости. Так, наукоград Иннополис, являющийся городом-спутником Казани, может похвастаться подобным центром, благодаря которому цены на недвижимость на всей территории особой экономической зоны стабильно высокие на протяжении длительного времени.

Привлекательность новостройки или вторичного жилья также определяется наличием поблизости торгово-развлекательных комплексов. По этой причине в проектах застройщиков всё чаще присутствуют масштабные торговые площади и разнообразные развлекательные центры. Однако, поскольку далеко не всегда имеется возможность удачного размещения торгового центра, вариант, в котором под нежилые объекты отдаются первые этажи новостроек, встречается по-прежнему достаточно часто. Благодаря этому содержание придомовых территорий обходится дешевле, но инфраструктура закладывается в стоимость жилого помещения и становится одной из причин, почему дорожает недвижимость. Соответственно, наиболее доступное жильё возможно при минимальном уровне развития общественного пространства.

Приближённость к центру города также играет существенную роль при определении стоимости жилплощади. Связано это с тем, что центральная часть населённого пункта всегда отличается более развитой инфраструктурой, наличием объектов административно-общественного назначения. Кроме того, играет роль и престижность района, его привлекательность. В этом случае недвижимость будет пользоваться спросом и расти в цене, даже при существенном удалении от центра. Во многом интерес к таким территориям вызван хорошей планировкой, учитывающей все потребности жителей и их удобство, наличие объектов социально-бытового и коммерческого назначения. Следовательно, районы, получившие репутацию делового центра, менее привлекательны для покупателей недвижимости, поэтому стоимость квартир на их территории увеличивается меньшими темпами.

Одним из главных критериев, объясняющих, почему выросли цены на жильё, является наличие паркинга, скоростного лифта и современного оборудования. Помимо этого, на цену влияет год и тип постройки квартиры, удобство подъездных путей и обеспеченность общественными услугами, такими как полиция, пожарная охрана и другие. Люди желают получать достойное качество сервиса, поэтому недвижимость, соответствующая этим требованиям, становится значительно дороже.

Имеет значение и этажность. Квартиры на 1 этаже всегда стоят дешевле. Привлекательнее, а значит, дороже всего, будет так называемая «золотая середина», то есть 4-7 этажи. В этом случае покупатель получает прекрасный вид из окна, относительную тишину и гораздо больше свободного пространства. Кроме того, стоит обратить внимание на планировку помещений. При прочих равных условиях, наличие просторных коридоров, большой кухни, балкона и раздельного санузла повысит стоимость приобретаемого имущества.

В настоящее время рост цен на недвижимость особенно ощутим в местности, имеющей туристическую привлекательность. К примеру, Сочи является лидером в этой категории на протяжении последних нескольких лет. При этом даже ощутимая дороговизна квартир не становится преградой для людей, желающих приобрести жильё в курортной зоне. Эксперты уверены: главной причиной такого ажиотажа стала политическая проблема в стране. Многие популярные направления туризма перестали быть доступными, из-за чего отдых на территории России становится популярнее.

Также играет роль тот факт, что территории, ориентированные на туристов, отличаются более активным развитием инфраструктуры. Происходит постоянное развитие, возможное, в том числе и благодаря регулярным вливаниям средств, поступающих благодаря туризму. Регулярная застройка позволяет каждому, кто заинтересован в приобретении такого имущества, выбрать подходящий для себя вариант, что привлекает состоятельных граждан, готовых платить за такую покупку. Это также является одной из основных причин, почему цены на жильё такие высокие.

В последнее время большое внимание уделяется экологически благоприятным районам. Наличие зелёных зон, чистые улицы, свежий воздух с минимумом промышленных примесей – всё это становится приоритетным для большинства жителей промышленных городов. Помимо несомненной пользы для физического здоровья, наличие озёр, парков и скверов в непосредственной близости от дома оказывает положительное влияние на психику, позволяя регулярно любоваться не типовыми серыми многоэтажками, а прекрасными природными видами. Некоторые исследования также отмечают благотворное воздействие этой обстановки на развитие детей, что также способствует повышенному спросу, а значит, подорожанию недвижимости, расположенной в экологически благоприятной местности. По сведениям агентств, занимающихся продажами недвижимости, квартира в таком районе обойдётся на 30% дороже. Положительной стороной повышенного интереса к экологии становится и наблюдаемая тенденция по озеленению городов.

Как сделать жилье более доступным в России?

Эксперты предлагают несколько вариантов как улучшить сложившуюся ситуацию и сделать жильё более доступным. Одним из них является снижение ставок по ипотеке, при этом исключив политические и экономические риски. Достичь этого предлагается с учётом интересов не только покупателей, но и кредиторов, приведя их к балансу. Кроме того, необходимо сделать рынок более прозрачным, так как это поможет эффективнее справляться с кризисными явлениями.

Ещё одним фактором, который может положительно повлиять на цены, является стабилизация курса национальной валюты. Практика показывает, что в этом случае происходит дефляция, то есть снижение стоимости товаров и услуг, касающееся всех отраслей экономики, включая жилищный рынок. Работы в этом направлении ведутся лишь на бумагах, и текущая экономическая ситуация не позволяет ждать результатов при текущей политической ситуации.

Маловероятным сценарием является отмена санкций, которая позволила бы вернуть на рынок проверенных поставщиков строительных материалов. Это могло бы спровоцировать увеличение конкуренции и, соответственно, сдержать рост цен. Но так как в обозримом будущем ситуация, вероятнее всего, не изменится, необходимо развивать внутренний рынок.

К примеру, субсидирование государством производства необходимых товаров позволяет сделать их дешевле и доступнее. С другой стороны, «Фонд Национального Благосостояния» уже и так стремительно расходуется, а откуда брать дополнительные финансы не очень понятно.

Также эксперты возлагают большие надежды на параллельный импорт, позволяющий обеспечить покупателей всем необходимым. Товары из ближнего зарубежья позволяют избежать дефицита и резкого скачка цен. В противовес этому мировое сообщество активно блокирует пути обхода санкций и «серого» ввоза товаров в РФ, что делает такие способы импорта всё более и более дорогими.

Есть еще один, можно назвать сказочный способ как сделать жилье в России доступным – это увеличить доходы населения, чтобы, зарабатывая среднюю зарплату любой житель мог без проблем себе купить квартиру или дом, не влезая в ипотеку на 30 лет и не переплачивая цену трех квартир.

Заключение

Цена на жильё складывается из множества факторов, среди которых немаловажное значение имеет состояние инфраструктуры и особенности застройки, однако не менее значимо влияние внешнеполитических и экономических факторов. Однако сделать однозначный вывод, почему растут цены на квартиры, довольно сложно. Одним из значимых критериев является спрос, статус района, кроме того, следует учитывать ипотечное кредитование. Всё перечисленное в разной степени становится ответом на вопрос, почему жильё настолько дорогое.

Поскольку жилищный фонд не является однородным, набор характеристик для каждой квартиры индивидуален. Тем не менее, можно выявить основные причины повышения цен, чтобы получить общую картину. Помимо перечисленных факторов, высокая стоимость квадратных метров связана с тем, что жильё является востребованным товаром с длительным сроком пользования. Оно обеспечивает достойную жизнедеятельность и позволяет на протяжении длительного времени пользоваться предоставленными ресурсами.

По большей части спрос также зависит от финансовых возможностей населения, их индивидуальных предпочтений. Кроме того, на него влияет объём инвестиций, которые в последнее время снизились по причине введённых санкций и из-за кризиса политической системы. Увеличение затрат на проведение коммуникаций, постройку дополнительных дорог, обеспечение жителей школами, медицинскими учреждениями и магазинами рядом с домом существенно повышают комфорт, однако увеличивают стоимость квартир.

Итак, список того, что влияет на цены жилья в России: